Подробности

Категория: Блог адвоката

Опубликовано 24.07.2014 19:34

Расторжение договора долевого участия в строительстве

Одним из самых популярных способов приобретения жилья на первичном рынке с наименьшими затратами является долевое участие в строительстве. Однако обстоятельства могут складываться таким образом, что единственным способом избежать убытков будет являться расторжение договора долевого участия. Как расторгнуть договор правильно и с минимальными потерями?

Самое распространенное нарушение обязательств со стороны застройщика – несоблюдение сроков сдачи объекта строительства. Нарушение сроков сдачи объекта является основанием для расторжения договора долевого участия. Участник долевого строительства (дольщик) имеет право отказаться от исполнения договора, если не будет исполнено обязательство по передаче объекта в срок, предусмотренный в договоре. В случае, если срок передачи объекта в договоре не указан, он считается незаключенным.

В случае нарушения застройщиком сроков сдачи объекта дольщик имеет право потребовать выплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора и начисляется за каждый день просрочки сдачи объекта. По требованиям граждан неустойка уплачивается в двойном размере.

Качество объекта

Также одним из оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве является ненадлежащее качество объекта. На практике у участника долевого строительства, как правило, всегда имеются претензии к качеству работ, выполненных застройщиком, либо к материалам, использованным при строительстве объекта. Но не любые претензии к качеству объекта могут являться основанием для расторжения договора.

Качество объекта должно соответствовать условиям, прописанным в договоре, а также требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к таким объектам.
Если жилье имеет недостатки, которые делают его непригодным для использования, то дольщик по своему выбору может потребовать: 

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предъявить эти требования можно, если недостатки обнаружены в пределах гарантийного срока, который устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.

Если недостатки не будут устранены в разумный срок, дольщик может отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денег, а также уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ. Указанные проценты начисляются со дня внесения денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата. Для граждан указанные проценты уплачиваются в двойном размере. Таким способом законодатель защитил финансовые интересы граждан от потерь, связанных с недобросовестностью застройщиков.

По вышеуказанным основаниям расторжение договора происходит по инициативе дольщика. Договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется по почте заказным письмом с описью вложения.

Таким образом, процедура расторжения договора достаточно проста, но возврат уплаченных застройщику денег на практике – процесс нелегкий, требующий обязательного участия специалиста, разбирающегося во всех нюансах законодательства, регулирующего вопросы долевого участия в строительстве.

По решению суда

В некоторых случаях для расторжения договора требуется решение суда.

Так, дольщик может в судебном порядке требовать расторжения договора долевого участия в строительстве в случае:

• прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан;
• существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера строящегося многоквартирного дома;
• изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

В данном случае действует аналогичное правило о возврате денег и уплате процентов, гарантирующее охрану интересов дольщика.

Срок, установленный для возврата денег, составляет от 10 до 20 дней в зависимости от оснований расторжения договора.  В случае нарушения сроков возврата денег, застройщиком уплачиваются проценты за незаконное пользование денежными средствами.

Одной из распространенных ситуаций является изменение застройщиком площади и/или планировки объекта (например, вместо трехкомнатной квартира становится двухкомнатной либо свободной планировки, без внутренних перегородок). В этом случае участник долевого строительства вправе не только расторгнуть договор, но и потребовать возмещения ему убытков в размере рыночной стоимости аналогичной квартиры, предусмотренной договором долевого участия. В этом случае, чтобы избежать проблем с взысканием внесенных по договору денежных средств, необходимо максимально четко прописать в договоре характеристики объекта договора. Желательно также приложить план многоквартирного дома с нанесением местоположения конкретного объекта.

Обращаем внимание!

Также стоит обратить внимание, что расторгнуть договор долевого участия в строительстве без уважительных причин дольщик может, только если такое право ему предоставлено условиями договора. Как правило, в таком случае в договоре указан специальный порядок расторжения, а также предусмотрены штрафные санкций, подлежащие уплате дольщиком в пользу застройщика.

Однако закон стоит на страже не только интересов участника долевого строительства, но и застройщика. Законодательством предусмотрены основания, при которых застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Одним из таких случаев является нарушение участником долевого строительства обязанности по оплате. Когда договором предусмотрена единовременная оплата, но дольщик в течение более чем трех месяцев ее не вносит, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В случае, если договором предусмотрена оплата в рассрочку, то основанием для отказа застройщика от исполнения договора может являться систематическое нарушение дольщиком сроков внесения платежей (более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев).

Во избежание споров о сроках осуществления платежей рекомендую оплату по договорам долевого участия вносить в безналичной форме по банковским реквизитам, указанным в договоре либо в приложениях к нему.

Расторжение договора подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.

С заявлением о государственной регистрации расторжения договора может обратиться как участник долевого строительства, так и застройщик. К заявлению необходимо приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Если договор расторгнут судом – заверенную копию вступившего в законную силу решения суда.  

В заключение хочется отметить, что в случае необходимости расторгнуть договор долевого участия в строительстве, привлечение личного адвоката как профессионала поможет Вам избежать возможных неприятностей и сэкономит Ваше время.

• < Назад
• Вперёд >