Подробности

Категория: Блог адвоката

Опубликовано 16.06.2014 19:27

Неустойка как обеспечение обязательства

В современном обществе договорные отношения являются неотъемлемой частью жизни любого человека. Но не каждый знает, что до процедуры заключения сделки возможно подписание предварительного договора. С течением времени практика применения предварительного договора увеличивается, особенно в сфере недвижимости.

Предварительный договор служит гарантией заключения в течение года или иного срока, указанного в предварительном договоре, основного договора на уже согласованных сторонами условиях. Необходимость в предварительном договоре возникает, когда в момент согласования основных условий сделки стороны еще не готовы заключить основной договор, а потерять потенциального контрагента очень не хочется. Например, договор купли-продажи недвижимого имущества требует государственной регистрации, при которой необходимо представить определенный комплект документов. Если в момент, когда стороны уже достигли договоренности по существенным условиям договора, некоторые документы еще не готовы (например, наследник еще не принял наследство), стороны заключают предварительный договор и спокойно готовятся к сделке. Таким образом, задолго до заключения основного договора стороны знают его существенные условия и могут планировать в будущем получить определенные выгоды.

Про гарантии по договору

Но далеко не всегда подписание предварительного договора надежно гарантировало, что контрагент не передумает и не станет уклоняться от подписания основного договора, поскольку обстоятельства за это время могут измениться и условия договора уже не будет для него выгодны. Проблема заключалась в том, что по сложившейся судебной практике нельзя использовать неустойку в предварительном договоре в качестве способа обеспечения исполнения обязанности по заключению основного договора. Ранее в случае уклонения от заключения основного договора добросовестная сторона могла рассчитывать в судебном порядке заставить контрагента заключить основной договор и потребовать возмещения убытков, которые, как правило, очень сложно доказать в суде.

В Постановлении Президиума от 8 апреля 2014 г. N  16973/13 Высший Арбитражный суд РФ высказал свою позицию по вопросу правомерности включения в предварительный договор условия об уплате неустойки в случае, если сторона отказывается от заключения основного договора. По мнению Высшего Арбитражного суда РФ, законодательство не содержит запрета на применение неустойки как обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором. 

Теперь в случае, когда существуют сомнения в добросовестности контрагента при заключении предварительного договора, можно смело включить в него условие об уплате неустойки или штрафа в случае уклонения или отказа контрагента от заключения основного договора. Риск потерять приличную сумму при выплате штрафа или неустойки дисциплинирует стороны и заставит их более обдуманно подходить к заключению предварительного договора.

Ваш личный адвокат в решении договорных обязательствах.

Про практику

На практике также часто встречаются предварительные договоры, в которых предусмотрено условие о внесении обеспечительного взноса (аванса), что также будет способствовать соблюдению сторонами сроков заключения основного договора. Не стоит путать указанный обеспечительный взнос с задатком, который исходя из смысла п. 1 ст. 380 ГК РФ, может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не порождает таких обязательств, поэтому в рамках данного договора задаток как обеспечение использоваться не может.

• < Назад
• Вперёд >